Il sogno di acquistare una casa propria appartiene alla maggioranza degli italiani. Chi vi rinuncia spesso lo fa per l'impossibilità di accedere al credito e la difficoltà di affrontare onerose rate mensili.
Se c'è la volontà di acquistare un'immobile, ci si può affidare alle
aste giudiziarie, che offrono un risparmio importante sul prezzo dell'immobile e la possibilità di sfruttare mutui convenzionati.
I tribunali organizzano periodiche vendite degli immobili pignorati: comprare un appartamento attraverso una di queste aste può consentire di risparmiare fino al 20% rispetto ai prezzi di mercato.
Uno dei canali che offre maggior risparmio è quello telematico. Sul web sono presenti siti specializzati che trattano gli annunci immobiliari di case poste in vendita tramite asta. Prendere parte ad un'asta non è un'operazione così complessa come molti pensano. Basta consultare gli annunci, completi di foto, perizie e planimetrie e scegliere la casa che ci interessa.
Sul sito sono generalmente indicate una serie di informazioni essenziali, come il
termine per la presentazione dell'offerta, il
prezzo base stabilito dal Tribunale,
come presentare l'offerta e la
data in cui l'asta sarà aperta.
Se la nostra offerta risulterà la migliore, la casa verrà aggiudicata a noi.
Un aspetto importante che andrà affrontato prima della presentazione dell'offerta, è quello economico. Se non abbiamo tutta la disponibilità di denaro, dovremo procurarcelo pensandoci per tempo.
Alle aste per immobili possono partecipare tutti tranne il debitore, possono partecipare, in base all'art. 579 del codice di procedura civile, anche i figli e il coniuge anche se in comunione di beni.
Il vantaggio dell'asta è dato dal fatto che di solito il prezzo dell'immobile è inferiore al suo valore anche fino al 50%.
La compravendita di tali immobili può risultare anche come acquisto di prima casa e quindi beneficiare delle agevolazioni fiscali, come il risparmio di irpef annuale fino a 760 euro, cifra pari al 19% degli interessi passivi di 4000 euro.
Ne consegue che l'immobile non deve essere per forza pagato immediatamente e direttamente dall'acquirente, è possibile ottenere dei finanziamenti, solitamente gestiti da istituti convenzionati con il tribunale, è opportuno in questo caso chiedere che sia inserita la clausola di dissolvenza, una clausola attraverso cui l'istituto di credito annulla la richiesta di finanziamento nel caso in cui non ci si aggiudichi l'asta. Ovvio che per ottenere questo finanziamento si debbano presentare garanzie all'istituto di credito.
Per ottenere informazioni sugli immobili che sono all'asta, sulle date e sui requisiti per accedere basta visitare dei siti specializzati nel settore, i siti dei singoli tribunali che hanno la competenza per territorio, oppure l'Albo pretorio del comune di interesse o ancora la Gazzetta ufficiale.
Prima di partecipare all'asta si può chiedere di visionare l'immobile, per fare ciò basta rivolgersi al custode nominato dal giudice che fisserà un appuntamento.
Due sono le modalità in cui avviene l'asta, la prima è
asta senza incanto. Si tratta della procedura normale, entro la data indicata dal giudice (60 o 90 giorni dall'ordinanza di vendita). Occorre presentare la propria offerta superiore alla base fissata, la stessa deve essere accompagnata da una cauzione pari al 10% dell'offerta e deve essere contenuta in una busta sigillata e senza nome. In questa prima fase viene scelta la proposta superiore di 1/5 rispetto alla base e se vi sono più offerte di tal fatta si procede con una nuova asta la cui base di partenza è l'offerta più alta.
Se con questo primo metodo non si trovano offerenti si procede con la
vendita all'incanto. In questo caso si procede partendo dal prezzo base con il criterio dell'offerta più alta, il tempo entro il quale non si possono fare più offerte è di tre minuti. Questo è il metodo classico che vediamo anche spesso in tv quando si battono all'asta gioielli o quadri. Anche in questo caso prima che abbia luogo l'asta, deve essere presentata l'offerta con il 10% di cauzione.
Prima della data stabilita, pensate qual è il limite che assolutamente non volete superare perché non ne vale la pena in relazione al bene o perché impossibilitati economicamente. Ricordate che se volete le agevolazioni previste per la prima casa, non dovete risultare proprietari, neanche in comunione o per quote, di un altro immobile, non dovere godere di diritti reali su immobili, esempio usufrutto, dovete avere la residenza nel comune in cui è situato l'immobile o dichiarare di volervi trasferire.
Quando si ha la necessità di sottoscrivere un mutuo per l'acquisto di una casa messa all'asta, bisogna rivolgersi ad una banca convenzionata con il Tribunale. Alcuni istituti hanno messo a punto dei mutui appositamente studiati per questo tipo di acquisto, con interessanti tassi di interesse agevolati.
Siti come
www.asteimmobili.it e
www.confedilizia.it/leaste.html o
www.portaleaste.it è possibile conoscere le offerte nella città di proprio interesse complete della descrizione dell'immobile e prezzo base.
Un'altra tipologia di aste sono quelle in cui lo Stato mette in vendita immobili di sua proprietà (a tal proposito è possibile consultare
www.dt.tesoro.it/Aree-Docum/Dismission/Aste)
Infine ecco tre utili consigli per chi vuole partecipare a un'asta immobiliare :
Attenzione agli immobili già occupati: anche se il decreto di trasferimento della proprietà dell'immbile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, nei casi di immobili occupati senza contratto di affitto o occupati da inquilini morosi "non collaborativi", sarà necessario rivolgersi ad un proprio legale che dovrà avviare le procedure per lo sfratto tramite ufficiale giudiziario. Ciò comporta inevitabilmente ulteriori costi che saranno a carico del nuovo proprietario dell'immobile e un allungamento dei tempi di disponibilità dell'immobile, a volte oltre i tempi previsti inizialmente per poter disporre effettivamente dell'immobile. Da ultimo, potrebbe accadere che al momento del rilascio dell'immobile le condizioni dello stesso siano molto peggiori rispetto a quelle verificate al momento della prima visita (o verificate dal perito al momento del primo sopralluogo).
Attenzione al proprio budget di acquisto casa: è necessario definire sempre in anticipo rispetto all'asta - e quindi rispettare in sede di asta - il prezzo massimo a cui si è disposti ad acquistare l'immobile, per non farsi trascinare dall'emotività nel corso della gara con rilanci minimi che potrebbe avvenire in sede di aggiudicazione dell'immobile; in questo senso, è consigliabile partecipare a una vendita in asta di un immobile a cui non si è interessati per capirne a fondo il meccanismo ed essere preparati.
Attenzione alle spese: è consigliabile - sempre prima di partecipare ad un'asta - informarsi sulle spese da sostenere oltre all'eventuale prezzo di aggiudicazione dell'immobile; devono infatti essere considerate non solo le imposte di registro o l'IVA, ma anche eventuali spese condominiali pendenti e eventuali onorari professionali da sostenere per il trasferimento e l'effettiva presa in disponibilità dell'immobile.
